Wohnraumschaffung durch kluge Nachverdichtung

(Artikel vom 16.11.2023) Rheinfelden (Baden), November 2023: Die von der Stadt Rheinfelden (Baden) gemeinsam mit ihrer Städtischen Wohnungsbaugesellschaft mbH Rheinfelden ausgerufene Neubau- und Sanierungsoffensive läuft trotz des aktuell schwierigen Marktumfelds weiter auf Hochtouren. Nach der erfolgreichen Übergabe von bereits 146 fertiggestellten Wohnungen an ihre neuen Bewohner hat das Wohnbauunternehmen den Neubau weiterer 79 geförderter Wohnungen im Zuge einer umfangreichen Nachverdichtung in der Werderstraße angekündigt. Der Beginn der vorbereitenden Rückbauarbeiten soll zeitnah erfolgen - die Fertigstellung des Projekts ist ca. 2026 geplant.

Oberbürgermeister Klaus Eberhardt, zugleich Aufsichtsratsvorsitzender der Städtischen Wohnbau betont: "Der Wohnraumbedarf in Rheinfelden (Baden) ist unverändert hoch, während das Angebot an Wohnraum bekannterweise begrenzt ist. Dies hat zur Folge, dass die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren konstant angestiegen sind - und das, bei stagnierenden oder in etlichen Fällen sogar rückläufigen Gehältern. Dies führt dazu, dass die Nachfrage insbesondere im geförderten Wohnraumsegment im vergangenen Jahr eher gestiegen als gesunken ist", so der Oberbürgermeister. Darauf reagiere die Stadt in Kooperation mit ihrer Wohnbau unter anderem mit dem umfangreichen und durchdachten Nachverdichtungsprojekt.

Antizyklische Investitionen aus gesellschaftlicher Verantwortung

"Insbesondere im Laufe des vergangenen Jahres hat sich die Lage auf dem Immobilienmarkt dramatisch verschlechtert", berichtet Wohnbau-Geschäftsführer Markus Schwamm. Viele Akteure hätten ihre Projekte zwischenzeitlich auf Eis gelegt und stellen ihre Bautätigkeit sukzessive ein, da die Rentabilität vieler Entwicklungsmaßnahmen in Frage stehe.
"Wir sind allerdings davon überzeugt, dass wir genau diesen Fehler nicht machen dürfen", betont Oberbürgermeister Eberhardt. "Denn Wohnraum wird gebraucht - und Wohnungen, die heute keiner baut, kann morgen keiner beziehen. Nicht zuletzt in Anbetracht jahrelanger Realisierungszyklen können wir jetzt nicht die Hände in den Schoß legen und auf bessere Zeiten warten. Darum haben wir uns gemeinsam mit dem Aufsichtsrat unserer Wohnbau darauf verständigt, auch weiterhin voll auf die Sanierung unserer bestehenden und den konzentrierten Neubau weiterer Wohnungen in Rheinfelden (Baden) zu setzen", so der OB weiter. "Schließlich ist gerade dies ein Plus kommunaler Wohnungsbaugesellschaften", ergänzt Geschäftsführer Schwamm. "Wir handeln nicht ausschließlich Rendite orientiert, wie viele unserer Mitbewerber." Kommunale Wohnbauunternehmen hätten sich vielmehr der Daseinsversorgung der Bevölkerung verschrieben, so Schwamm.

Geschickte Nachverdichtung vereint zahlreiche Vorteile

Auf der Suche nach einem geeigneten Baufeld stieß die Wohnbau auf ein eigenes Grundstück in der Werderstraße, auf dem sich derzeit 90 oberirdische, in die Jahre gekommene, Garagen befinden. Da in absehbarer Zukunft ohnehin deren Sanierung anstand, prüfte das Wohnbauunternehmen eine alternative Bebauung. Der resultierende Entwurf sieht nun den Bau von insgesamt 79 neuen Wohnungen vor, die zu 100 Prozent im geförderten Wohnungsbau errichtet werden sollen.
"Durch die preisgedämpfte Vermietung an wirtschaftlich schwächer gestellte Bürger der Stadt stellt die Wohnbau nicht zuletzt sicher, dass auch Bürger ein Zuhause in Rheinfelden (Baden) finden, die sich die Immobilienpreise auf dem freien Markt nicht mehr leisten können", betont OB Eberhardt. Mit dem nun anstehenden Projekt entstehen im Zuge der Wohnbauoffensive bis zum Jahr 2026 insgesamt 239 neue Mietwohnungen - mit 152 geförderten Mietwohneinheiten ist der Anteil der Mietwohnungen, die wirtschaftlich schwächer gestellten Bürgern zu vergünstigten Konditionen zur Verfügung stehen, überproportional hoch (über 63 Prozent). Die Geschäftsführung entwickelt ein weiteres Projekt mit 14 weiteren geförderten Mietwohnungen welches in Kürze separat vorgestellt wird.

Maßvolle Bebauung im Stil der Umgebung

Die derzeitigen Projektentwürfe sehen den Bau von drei Mehrfamilienhäusern mit vier bis fünf Geschossen im Stile der Umgebungsbebauung vor. Vorgesehen sind insgesamt 79 Wohneinheiten mit einer Wohnfläche von insgesamt rund 4.400 Quadratmetern. Neben 63 kleineren Wohnungen mit Wohnungsschnitten bis zu zwei Zimmern, entstehen im Rahmen des Projekts auch 16 Drei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen, die speziell Familien mit Kindern modernen und preisgünstigen Wohnraum bieten sollen. Durch die abgestufte Bebauung wird eine klimaregulierende Durchlüftung der Quartiersbebauung sichergestellt.

Ökologisch orientierte Quartiersverdichtung

Durch die Konzeption im KfW 55-Standard geht die Energiebilanz der Bauten deutlich über das derzeit gesetzlich geforderte Maß hinaus. Eine umweltfreundliche Beheizung der Gebäude stellt zudem eine nahezu emissionsfreie Bewirtschaftung in Aussicht. Wie auch bereits bei vorherigen Nachverdichtungsprojekten plant die Wohnbau, die Wohnräume über ein Nahwärmenetz mit industrieller Abwärme zu versorgen. Durch die Bebauung einer größtenteils bereits versiegelten Fläche wird zudem auch der Grünflächenbedarf der Projektentwicklung auf ein Minimum reduziert. Durch eine intensive Dachbegrünung der Neubauten sowie attraktive Außenanlagen mit großzügigen Grünflächen wird der ökologischen Ausrichtung des Projekts zusätzlich Rechnung getragen.

Moderne Bauweise stellt Weichen für die Zukunft

"Die zukünftigen Bedürfnisse von Gebäuden schon heute zu erahnen - auch das ist ein wichtiges Kriterium unserer täglichen Arbeit", weiß Geschäftsführer Markus Schwamm. "Da unsere Gebäude einen langen Nutzungszeitraum haben, ist es nicht nur bei der Sanierung, sondern bereits bei der Projektierung wichtig, die Erfordernisse des Marktes in 20 oder 30 Jahren schon heute zu erahnen", so Schwamm weiter. Um eine größtmögliche Nutzbarkeit der Räumlichkeiten - auch über Jahrzehnte hinaus - zu gewährleisten, setzt das Wohnbauunternehmen bei diesem Projekt auf ein innovatives Konzept.
"Eine modulare Entwicklung der Raumgrundrisse ermöglicht nicht nur eine große Flexibilität hinsichtlich der Raumnutzung, sie ermöglicht gleichzeitig auch eine kostengünstigere Errichtung der Wohnbauten", erläutert Thomas Schweiger, technischer Leiter der Wohnbau Rheinfelden. Darüber hinaus würden alle Wohnungen barrierefrei - teilweise rollstuhlgerecht - konzipiert und mit großzügigen Balkonen ausgestattet.

Geschäftsführer Markus Schwamm ergänzt: "Es ist uns wichtig, dass sich die Bewohner aller unserer Gebäude wohl und im wahrsten Wortsinn zuhause fühlen - ob eine unserer Wohnungen im geförderten oder im freifinanzierten Wohnungsbau entstanden ist, soll und darf man ihr nicht ansehen - das ist eines unserer obersten Ziele", so Schwamm. Gerade darum erfülle die Wohnbau - neben ihrer originären Aufgabe der Wohnraumschaffung und -erhaltung - auch eine wichtige soziale Funktion - davon sind alle Beteiligten überzeugt. Die Baugenehmigung für das Projekt liegt vor. Ebenfalls konnte die europaweite Ausschreibung abgeschlossen werden. Der Zuschlag wurde an eine regionale Firma erteilt. Mit dem heutigen Spatenstich erfolgt der Startschuss zum Projekt. Als erstes werden die Ausweichparkplätze im Quartier erstellt. Dann erfolgt der Rückbau der baufälligen Garagen. Nach Abschluss des Rückbaus startet unverzüglich der Neubau der Mietwohnungen. Anstelle der in die Jahre gekommenen Garagenhäuschen sollen in der Werderstraße insgesamt 79 geförderte Wohnungen und Mikro-Apartments entstehen.

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