Wohnstudie 2023: Immobilienpreise haben in Oberbayern weiter angezogen

(Artikel vom 19.05.2023) Sparda-Studie "Wohnen in Deutschland 2023": München ist mit Abstand die teuerste Metropole - Kosten im Umland stärker gestiegen - Bautätigkeit in Oberbayern weiterhin hoch - Neun von zehn der teuersten Landkreise in der Region

München - Oberbayern ist im Vergleich zu allen anderen Regionen in Deutschland nach wie vor der Spitzenreiter bei den Immobilienpreisen. Und das flächendeckend: Mit 6.954 Euro liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in der Region deutlich über dem Bundesdurchschnitt (3.250 Euro). Das ist eines der Ergebnisse der aktuellen Studie "Wohnen in Deutschland 2023", die die Gruppe der Sparda-Banken jetzt veröffentlicht hat. Die umfassende Untersuchung des Wohnimmobilienmarktes entstand erneut in Kooperation mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) und dem Institut für Demoskopie Allensbach (IfD).

In der Stadt München müssen Immobilienkäuferinnen und -käufer im Schnitt 8.915 Euro für einen Quadratmeter zahlen. Im Umland schwankt dieser Wert zwischen 5.450 Euro im Landkreis Freising und 8.803 Euro im Landkreis München. Besonders deutlich zeigt sich das hohe Niveau im Süden der Republik bei einem Blick auf das Verhältnis von Investitionssumme und Wohnfläche. Im Schnitt geben die Menschen in Deutschland für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus 388.000 Euro aus. Während dafür im deutschen Mittel 119 Quadratmeter Wohnraum erworben werden, sind es in Oberbayern lediglich 58 Quadratmeter. Sowohl in den Städten als auch auf dem Land ziehen, so die Studie, die Preise weiter an. Seit 2005 stiegen sie im Geschäftsgebiet der Sparda-Bank München um 183 Prozent.

Weitere Kernaussagen der Studie:
- Im Schnitt müssen die Menschen in Oberbayern 13,5 Jahreshaushaltseinkommen für ein Eigenheim aufwenden.
- Insgesamt bleibt die Bautätigkeit in Oberbayern auf einem vergleichsweise hohen Niveau.
- Jüngere Menschen zieht es vermehrt in die Stadt, die 30- bis 50-Jährigen eher ins Umland.

"Trotz der hohen Preise und jüngsten Zinssteigerungen", so die Einschätzung von Helmut Lind, Vorstandsvorsitzender der Sparda-Bank München eG, "bleiben Immobilien attraktiv. Zwar sind im letzten Jahr die Kaufpreise erstmals seit 2011 bundesweit etwas gesunken, aktuelle Daten deuten aber auf einen erneuten Anstieg hin. Die seit Jahren sinkenden Baugenehmigungen sowie die erhöhten Baukosten werden das Angebot weiter verknappen. Gleichzeitig steigern die zunehmende Bevölkerungszahl und die steigenden Mieten die Nachfrage".

Hohe Preisdynamik im Umland
Seit 2005 sind die Preise in allen untersuchten bayerischen Städten und Landkreisen durchschnittlich um 156,6 Prozent gestiegen. Deutschlandweit verzeichnet München mit 219,3 Prozent nach Berlin (252,6 Prozent) und dem Landkreis Havelland (234,6 Prozent) den drittgrößten Preisanstieg. In Oberbayern liegen der Landkreis Miesbach (202,5 Prozent) und die Stadt Rosenheim (197,7 Prozent) auf den Plätzen zwei und drei. Am Ende der Rangliste stehen die südöstlichen Landkreise Traunstein (127,9 Prozent), Berchtesgadener Land (129,0 Prozent) und Altötting (132,0 Prozent). Die Studie zeigt auch, dass die Preisdynamik im Umland mit 16,8 Prozent zuletzt stärker als in der Landeshauptstadt (4,3 Prozent) selbst war.

Während im Landkreis München aktuell 8.803 Euro pro Quadratmeter ausgegeben werden müssen, sind es in der Stadt 8.915 Euro. Auch alle weiteren Landkreise, die im Ranking der teuersten Regionen in Deutschland folgen, liegen in Oberbayern: Noch vor dem Landkreis München liegt der Landkreis Miesbach (8.898 Euro), danach folgen der Landkreis Starnberg (8.553 Euro) und der Landkreis Fürstenfeldbruck (7.577 Euro). Danach kommen der Landkreis Ebersberg (7.283 Euro), der Landkreis Garmisch-Partenkirchen (7.058 Euro), der Landkreis Bad-Tölz-Wolfratshausen (6.798 Euro), der Landkreis Dachau (6.269 Euro), der Landkreis Rosenheim (5.978 Euro) und der Landkreis Erding (5.769 Euro).

Erschwinglichkeit stößt an Grenzen
Die hohen Preise haben Auswirkungen auf die Erschwinglichkeit einer Immobilie. Im bundesdeutschen Durchschnitt betragen die Kosten für die eigenen vier Wände, so die Studie, 388.000 Euro. Das entspricht in etwa 7,8 Jahreshaushaltseinkommen. Dafür bekommen die Erwerbenden im Schnitt 119 Quadratmeter. "Immobilien, deren Kaufpreis diesem Investitionsvolumen entsprechen,", so heißt es in der Wohnstudie, "gelten als erschwinglich". In Oberbayern sehen die Zahlen anders aus. Hier bekommen Käuferinnen und Käufer für die Summe von 388.000 Euro lediglich 56 Quadratmeter, in München und im Landkreis Miesbach sogar nur 44 Quadratmeter. Um in München eine Immobilie zu erwerben, müssen sogar rund 17,7 Jahreshaushaltseinkommen aufgewendet werden.

Die Bautätigkeit bleibt in Oberbayern vergleichsweise hoch. Der Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm erreicht mit 23,4 Baugenehmigungen je 1.000 Bestandswohnungen den Spitzenwert bei den Baugenehmigungen in Oberbayern. Es folgen der Landkreis Neuburg-Schrobenhausen (22,4), Ingolstadt (19,4) und der Landkreis Eichstätt (18,2). Die Region schneidet mit einem Wert von 12,2 - gemessen am Bundesdurchschnitt (8,8) - überdurchschnittlich ab. Die höchsten Werte bei der Fertigstellung von Wohnungen erreichen die Landkreise Rosenheim (15,4 je 1.000 Bestandswohnungen), Erding (15,2) und Neuburg-Schrobenhausen (14,6). Die wenigsten neuen Wohnungen in Relation zum Bestand wurden im Landkreis Garmisch-Partenkirchen (4,7), der Stadt Rosenheim (5,4) und dem Landkreis Fürstenfeldbruck (7,2) fertiggestellt.

Ein Grund für die vergleichsweise höhere Baudynamik im Umland sind die Bevölkerungsbewegungen. Die 30- bis 50-Jährigen zieht es aus den Städten auf das Land. München verzeichnet die größte Abwanderung (-29,0 je 1.000 Einwohner) und der Landkreis Mühldorf die größte Zuwanderung (+21,5). Die Abwanderung aus den Städten München, Ingolstadt und Rosenheim übertrifft die Zuwanderung der Landkreise. Anders die jungen Menschen: Die 18- bis unter 30-Jährigen wandern primär in die Städte. Besonders viele junge Leute zieht es nach München (Saldo: 79,5 je 1.000 Einwohner der Altersgruppe) und Ingolstadt (48,6).

"Politik muss Erleichterungen schaffen"
Vor dem Hintergrund der anhaltenden Preisdynamik erneuert der Vorstandsvorsitzende Helmut Lind seinen Appell an die Politik: "Wir brauchen dringend Maßnahmen, die jungen Menschen den Erwerb von Wohneigentum erleichtern, damit sie für ihr Alter vorsorgen können. Ich denke da beispielsweise an eine verlässliche Förderpolitik und an Freibeträge auf die Grunderwerbssteuer." An der Attraktivität der Immobilie als Vermögensaufbau, darin sind sich die Autorinnen und Autoren der Studie sicher, hat sich nichts geändert. Nach wie vor sprechen viele Gründe für eine nachhaltige Wertsteigerung von Häusern und Wohnungen. Derzeit, so Lind weiter, sei zudem vor allem das Thema "Energetische Sanierung" sehr aktuell - befeuert durch die intensiven Diskussionen über die Wärmewende. Zahlreiche Finanzierungen fließen in Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen von Bestandsimmobilien.

Insgesamt steigt der Bedarf an Wohnraum weiterhin stark. Im Jahr 2022 hat Deutschland eine seit Beginn der Aufzeichnungen noch nie da gewesene Nettozuwanderung von 1.450.000 Millionen Menschen erlebt. Helmut Lind: "Und was noch wichtiger ist: Die Menschen sehnen sich mehrheitlich nach eigenem Wohnraum. Vor dem Hintergrund, dass jährlich geschätzte 400 Milliarden Euro vererbt werden, werden auch noch viele ihren Traum erfüllen können."

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