Michael Oehme - Schweiz: Mietsuchende in Bedrängnis

(Artikel vom 19.04.2023) Seit Jahren war die Leerstandsquote nicht mehr so hoch wie derzeit. Gleichzeitig sinkt die Zahl der Baugenehmigungen drastisch. Da auch die Schweiz Zinserhöhungen und Steigerung der Baukosten hinnehmen musste, wird eine weitere Steigerung der Mieten unausweichlich. "Gleichzeitig bedeutet dies für Immobilienunternehmen, dass sie neue Wohnungen recht schnell vermieten können", meint Immobilienexperte Michael Oehme aus dem Schweizer St. Gallen.

Michael Oehme, Schweiz: Wohnungsnot bahnt sich an

"Immobilieninvestoren blicken auf ein erfolgreiches letztes Jahr. Und auch 2023 dürfte dieser positive Trend nicht abreissen", meint der Schweizer Immobilienexperte Michael Oehme. Hintergrund ist die hohe Nachfrage sowohl nach sogenannten Renditeliegenschaften als auch Mietshäusern. So fehlen nach Aussage von Martin Tschirren, dem Chef des Bundesamtes für das Wohnungswesen, bereits jetzt 5.000 bis 10.000 Wohnungen pro Jahr. Die Prognose der renommierten Züricher Beratungsfirma Wüest Partner kommt sogar zu dem Schluss, dass in diesem Jahr in 20 von 26 Schweizer Kantonen der Schweiz Wohnraummangel besteht.

Ähnlich ist die Einschätzung des Immobilien-Beratungsunternehmens IAZI gemäss der veröffentlichten Swiss Property Benchmark. So sei es in vielen Städten der Schweiz inzwischen für Wohnungssuchende immer schwerer geworden, ein neues Zuhause zu finden. Den in diesen Städten läge die Leerstandskennziffer deutlich unter 1, was Wohnungsnot bedeute. "Ein Mangel an Wohnungen ist nicht nur wahrscheinlich, sondern gar nicht mehr aufzuhalten", so Michael Oehme.

Michael Oehme, Schweiz: Schlechtere Rahmenbedingungen führen zu Stagnation

"Das Jahr 2022 war dabei für die Baubranche anspruchsvoll, denn der Krieg in der Ukraine und gestiegene Baukosten gingen auch an ihr nicht spurlos vorüber", meint Oehme. Wenngleich mit Deutschland und Europa nicht vergleichbar, gab es auch in der Schweiz eine Erhöhung der Inflationsrate (derzeit etwa 3,3 Prozent). Dies verteuerte Finanzierungen. Auch der Fachkräftemangel machte der Baubranche zu schaffen.

So stellte der Baumeisterverband unlängst fest, dass bis 2030 jeder dritte Arbeitnehmer aus seinem Beruf ausscheiden wird. Nachwuchsförderung ist also angesagt. Als Erschwernis erweist sich auch die restriktive Neuausweisung von Baulandflächen. Insgesamt führte dies zu einem Rückgang der Bauinvestitionen im dritten Quartal 2022 um rund zwei Prozent.

Tatsächlich wurden in der Schweiz in den letzten zwei Jahren insgesamt nur 90.000 Wohnungen gebaut. "Als erfreulich kann man hervorheben, dass in der Schweiz kaum von Lieferengpässen gesprochen werden", betont Michael Oehme.

Michael Oehme, Schweiz: Neue Mietverhältnisse werden teurer - bestehende aber auch

Tatsächlich wurden in der Schweiz in den letzten zwei Jahren insgesamt nur 90.000 Wohnungen gebaut. Und wenn, wie die Ökonomen von Raiffeisen Research bestätigen, die Leerstandsquote weiter sinken wird, da die bereits eingereichten Baugesuche eine Ableitung auf die Bautätigkeiten der kommenden zwei bis drei Jahre zulassen, dann kann man mit hoher Sicherheit erkennen, dass eine Marktwende nicht eintreten wird.

Hierfür gibt es handfeste Gründe, denn die Immobilienbranche geht schlicht und ergreifend vorsichtig mit dem Markt um: Mieterhöhungen müssen zunächst erst einmal ersichtlich sein, um die gestiegenen Kosten zu absorbieren. Anders ausgedrückt: Wenn die Grundstücks-, Finanzierungs- und Baukosten steigen, lohnt sich der Neubau von Mietwohnungen nur dann, wenn auch höhere Mietpreise realisiert werden können. Und dies tun sie. Schweizweit sind die Mieten im vergangenen Jahr um sieben Prozent angestiegen. "Dieser Trend wird sich in 2023 aus den vorab genannten Gründen fortsetzen", sagt der Wahl-Schweizer Michael Oehme.

Auch bestehende Mietverhältnisse bleiben von der Entwicklung nicht verschont. Denn nach bestehendem Mietrecht können 40 Prozent der Inflation auf die bestehenden Mietverhältnisse umgewälzt werden. Und auch der Referenzzinssatz, nach dem die Mieten festgelegt und angepasst werden, steigt kontinuierlich. "Die Ökonomen von Raiffeisen-Research gehen daher von einer Erhöhung der bestehenden Mietverhältnisse in der Schweiz von bis zu zehn Prozent bis 2024 aus", meint Michael Oehme abschliessend.

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