Investitionsbereitschaft privater Eigentümer gering, Deregulierung und Verlässlichkeit gefordert

(Artikel vom 12.10.2023) Younes Frank Ehrhardt und Jürgen H. Conzelmann: "Zunehmende Regulierung des hessischen Mietmarktes, steigende energetische Anforderungen an Gebäude - wie das neue Gebäudeenergiegesetz - und Unsicherheit über die neue kommunale Wärmeplanung sorgen für geringe Investitionsbereitschaft privater Eigentümer und Vermieter. Viele private Investitionen in neue Wohnungen und energetische Modernisierungen werden verschoben. Die neue hessische Landesregierung muss den Wohnungsmarkt deregulieren. Die hessischen Kommunen müssen mehr neue Baugebiete zur Verfügung stellen und mehr Wohnungsbau leichter ermöglichen. Nur mit mehr privaten Investitionen in den Wohnungsmarkt können der Wohnungsmangel in Hessen reduziert und die Klimaschutzziele im Gebäudesektor erreicht werden."

Frankfurt/Wiesbaden, 12 . Oktober 2023 - Haus & Grund Hessen und Haus & Grund Frankfurt am Main haben erstmals gemeinsam mit dem GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnungsforschung eine Onlinebefragung im Kreise ihrer Mitglieder erhoben. Zwischen Juli und September 2023 haben über 2.700 private Eigentümer und Vermieter an der Befragung teilgenommen. 1.247 Teilnehmer sind Mitglieder von Haus & Grund Frankfurt, 1.456 Teilnehmer kommen aus sämtlichen Regionen Hessens. Etwa 85 % aller Wohnungen in Hessen werden von privaten Eigentümern bewohnt oder von Privatpersonen vermietet. In Frankfurt sind es mehr als die Hälfte.

Ziel der Befragung war es, ein Stimmungsbild der privaten Eigentümer und Vermieter zu relevanten wohnungspolitischen Themen zu erfassen. Die nun nach 2021 und 2022 dritte Auflage der Studie in Frankfurt zeigt deutliche Trends auf, wie die privaten Eigentümer im Ballungsraum auf die zunehmende Regulierung des Wohnungsmarktes reagieren.

Hessenweite Kernaussagen der über 2.700 Befragten sind:

- Die Mitglieder von Haus & Grund in Hessen streben langfristige Partnerschaften mit ihren Mietern an. Nahezu jeder Mietvertrag (ca. 95 %) ist unbefristet. Mietverträge mit im Vorfeld vereinbarten Mieterhöhungen werden nur selten abgeschlossen. Etwa 10 % nutzen Indexmietverträge, weniger als 15 % Staffelmietverträge.
- Nur 15 % der Teilnehmer planen, weitere Investitionen in Wohnungen zur Vermietung zu tätigen. Rund 60 % der Zielgruppe schließen weitere Investitionen in Wohnungen aus.
- Als wichtigstes Hemmnis für weitere Investitionen in Wohnungen wird mangelndes Vertrauen in eine verlässliche Wohnungspolitik genannt.
- 47 % geben an: "Die immer umfangreicheren Regulierungen haben mein Vertrauen in die Rahmenbedingungen eines verlässlichen Wohnungsmarktes nachhaltig geschwächt."
- 43 % geben an: "Ich befürchte, dass Regulierungen weiter verschärft werden könnten und dann eine Vermietung unattraktiv machen."
- Als Reaktion auf die zunehmende Regulierung wurden insbesondere geplante Investitionen verschoben (von 38 %) oder gar nicht getätigt (von 23 %). Weitere 23 % der privaten Eigentümer gaben an, als Folge zunehmender Regulierungen Mieten vorsorglich erhöht zu haben.
- Die politische Diskussion über das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wurde aufmerksam verfolgt (von 77 %). Drei Viertel der privaten Eigentümer (78 %) haben so viele offene Fragen zum GEG, dass geplante energetische Sanierungen vorerst zurückgestellt wurden. 60 % der privaten Eigentümer fühlen sich bei der Frage, wie ihr Haus zukünftig mit Energie und Wärme versorgt werden soll, von der Politik alleingelassen. Weniger als jeder zehnte Eigentümer (9 %) hat das Gefühl, dass sich die Politik vor Ort mit dem Thema der Energieversorgung der Zukunft intensiv befasst und gute Lösungen entwickelt. *
- Die mögliche Schaffung zusätzlichen Wohnraums durch Dachausbauten und Aufstockungen wird von 78 % als "gute Idee" befürwortet. Nur 14 % sind der Meinung, dass Aufstockungen und Dachgeschossausbauten leicht zu planen sind und schnell genehmigt werden.
- Als wichtigste Forderung an die zukünftige Wohnungspolitik dominiert im Kreis der Mitglieder von Haus & Grund in Hessen der Wunsch nach dem Abbau bürokratischer Hürden (356 Nennungen). Bessere staatliche Förderungen und stärkere steuerliche Entlastungen werden von etwa 200 Teilnehmern gefordert (189 Nennungen). An dritter Stelle des Forderungskatalogs steht der Wunsch nach mehr Klarheit, Verlässlichkeit und Planungssicherheit in der Wohnungspolitik (111 Nennungen).

"Die Ergebnisse der Befragung zeigen den Handlungsbedarf für die neue Hessische Landesregierung auf. Politisch verursachte Investitionsbremsen in neue und bestehende Wohnungen müssen dringend gelöst werden, damit auch im schwierigen wirtschaftlichen Umfeld mehr neuer Wohnraum gebaut und mehr alte Häuser energetisch modernisiert werden. Die Rufe nach immer mehr und schärferen Regulierungen von Baustandards und Mieten der letzten Jahre stellen viele private Eigentümer in Hessen vor kaum noch lösbare Herausforderungen. Die Herausforderungen am Wohnungsmarkt werden auch für die Mieterinnen und Mieter verstärkt, wenn insbesondere die privaten Eigentümer Investitionen verschieben oder ganz einstellen. Deshalb müssen die wohnungspolitischen Sonderregelungen in Hessen - wie Verschärfungen und Ausweitungen der Mietpreisbremse, der Kappungsgrenze und beim Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen - die über die Regelungen im Bund hinausgehen, abgeschafft werden. In Hessen müssen dringend mehr neue Baugebiete zur Verfügung gestellt werden und insbesondere durch die Senkung der Grunderwerbsteuer mehr Bürgern der Traum vom Eigenheim ermöglicht werden. Neue Bauvorhaben und Vorhaben zur Aufstockung müssen schneller und einfacher möglich werden", ordnet Younes Frank Ehrhardt, Geschäftsführer von Haus & Grund Hessen, die Ergebnisse der landesweiten Erhebung ein.

Frankfurter Befragung zeigt klare Trends: Investitionen werden verschoben oder ausgesetzt
"In Frankfurt führen wir die Befragung bereits im dritten Jahr durch und können deutliche und besorgniserregende Entwicklungen erkennen. Im Jahr 2021 hatten noch 20 % unserer Frankfurter Mitglieder die Absicht, in weitere Wohnungen zur Vermietung zu investieren, 53 % haben seinerzeit weitere Investitionen in neue Wohnungen ausgeschlossen. Im Jahr 2023 planen nur noch 14 % der Mitglieder in Frankfurt weitere Investitionen in neue Wohnungen und 63 % schließen das nun aus. Haben im Jahr 2021 noch 25 % der Mitglieder geplante Investitionen in ihre Wohnungen aufgrund verschärfter wohnungspolitischer Regelungen verschoben, sind es in der aktuellen Umfrage bereits 37 %. Die Zahl derer, die aufgrund verschärfter wohnungspolitischer Regelungen Investitionen ganz ausgesetzt haben, ist von 15 % im Jahr 2021 auf nunmehr 20 % angestiegen. Wenn die privaten Eigentümer das Vertrauen in eine verlässliche Wohnungspolitik verlieren und sich zunehmend aus dem Markt zurückziehen, dann hat das verheerende Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt im Ballungsraum. So werden die dringend nötigen neuen Wohnungen nicht gebaut, Potenziale für Aufstockungen werden nicht genutzt und die nötige Modernisierung des alten Gebäudestandes wird massiv ausgebremst. Die neue Hessische Landesregierung und auch die Koalition im Römer müssen wieder verlässliche Partner der privaten Eigentümer werden und den Rahmen schaffen, damit wieder mehr Investitionen getätigt werden. Die Frankfurter Milieuschutzsatzungen sind landesweit einzigartige Eingriffe in das private Eigentum und bremsen dringend nötige Investitionen in energetische Modernisierungen und Nachverdichtungen massiv aus. Es muss der Politik zu denken geben, dass aus dem Kreis unserer Mitglieder die Forderung nach weniger Regulierung deutlich stärker ist als der Ruf nach mehr Subventionen. Das gilt gerade auch in Bezug auf Modernisierung der vielen alten Häuser in Frankfurt", kommentiert Jürgen H. Conzelmann, Vorsitzender von Haus & Grund Frankfurt, die Entwicklung der letzten drei Jahre.

Deshalb fordern Haus & Grund Hessen und Haus & Grund Frankfurt:

- Trotz der aktuellen Wirtschaftskrise müssen insbesondere die Städte in Hessen und deren Ballungsräume die Entwicklung neuer Baugebiete entschlossen vorantreiben. Der wirkungsvollste Hebel zur Dämpfung der Wohnkosten ist die Schaffung mehr neuer Wohnungen.
- Wohnungspolitische Sonderregulierungen in Hessen, die private Investitionen in Wohnungen noch weiter einschränken, als es die Bundesregelungen bereits tun, sind abzuschaffen: Hessische Verschärfungen bei der Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und beim Umwandlungsverbot schaffen keine einzige neue Wohnung. Vielmehr dämpfen diese hessischen Sonderregelungen nötige Investitionen aus.
- Staatlich Kostentreiber beim Wohnungsbau und beim Erwerb privaten Wohneigentums müssen reduziert werden: Die Grunderwerbsteuer muss gesenkt werden, Bauvorschriften müssen überarbeitet werden, dass Neubau, Nachverdichtungsmaßnahmen und umfängliche Modernisierungen von Gebäuden günstiger und schneller umgesetzt werden können.
- Die Grundsteuerreform muss aufkommensneutral für Mieter und Eigentümer umgesetzt werden. Ein weiterer Anstieg der Wohnkosten aufgrund steigender Grundsteuern ist zu vermeiden. Eine neue Grundsteuer C für baureife, aber unbebaute Grundstücke sollte in Frankfurt und den hessischen Kommunen nicht eingeführt werden. Eine solche Steuer würde insbesondere private Bauherren bei der Bildung von Rücklagen vor Baubeginn hart treffen.
- Die Kommunale Wärmeplanung muss in den hessischen Städten schnell und verlässlich umgesetzt werden. Die privaten Eigentümer brauchen praxisnahe, verlässliche und bezahlbare Lösungen, wie die Energieversorgung ihrer Wohnungen in Zukunft gesichert wird.

* Den Aussagen wird jeweils auf einer 5er-Skala "voll und ganz" bzw. "zugestimmt".

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