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Minol: Bei Mieterwechsel richtig abrechnen

02. November 2018 | ID: 160455

Minol: Bei Mieterwechsel richtig abrechnenZieht ein Mieter aus, muss der Vermieter oder Verwalter den Wärme- und Wasserverbrauch rechtlich sicher erfassen und zuordnen. Brunata Minol fasst die wichtigsten Regeln zusammen.

Autor: Frank Peters, Abrechnungsexperte bei Brunata Minol

Pro Jahr zieht etwa jeder zehnte Deutsche um. Deshalb kommt es recht häufig vor, dass eine Wohnung neue Mieter oder Eigentümer bekommt. Bei einem solchen Nutzerwechsel haben Vermieter oder Verwalter die Aufgabe, die Heiz- und Wasserkosten zwischen den Vor- und Nachnutzern aufzuteilen. Nur sehr selten fällt der Wechsel auf die sowieso fällige Jahresablesung des Hauses. Somit stellen sich folgende Fragen:

Wo ist die Abrechnung beim Nutzerwechsel geregelt?

Es gilt § 9b der Heizkostenverordnung (HKVO) in der Fassung vom 1. Januar 2009.

Wie werden die Verbrauchkosten verteilt?

"Bei Nutzerwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraumes hat der Gebäudeeigentümer eine Ablesung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung der vom Wechsel betroffenen Räume vorzunehmen", heißt es in § 9b HKVO. Eine Zwischenablesung ist also prinzipiell erst mal Pflicht. Bei Heizkörpern werden die Heizkostenverteiler und bei Fußbodenheizungen die Wärmezähler in der Wohnung abgelesen, dazu die Warm- und Kaltwasserzähler zum Beispiel in Küche und Bad. Folgende Ausnahmen gibt es: wenn eine Zwischenablesung nicht möglich ist oder wenn sie zum Zeitpunkt des Nutzerwechsels aus technischen Gründen zu ungenau ist - was zum Beispiel bei Verdunstungs-Heizkostenverteilern der Fall wäre -, oder wenn im Mietvertrag etwas anderes vereinbart wurde. In diesen Fällen werden die gleichen Verfahren der Verbrauchstrennung auf Vor- und Nachmieter gewählt wie bei den Grundkosten.

Wie werden die Wärme-Grundkosten verteilt?

Nicht alle Kosten in der Heizkostenabrechnung werden nach Verbrauch verteilt. 30 bis 50 Prozent sind verbrauchsunabhängige Grundkosten, je nachdem, welcher Verteilerschlüssel für die Abrechnung gilt. Die Grundkosten für Wärme können nach Gradtagzahlen oder zeitanteilig, also 1/12 der Kosten pro Monat, aufgeteilt werden. In der Praxis werden fast immer Gradtagzahlen verwendet. Sie sind das Maß für den Wärmeverbrauch in der Heizperiode. Dabei wird jedem Tag ein bestimmter Promilleanteil am gesamten Heizbedarf eines Jahres zugeordnet.

Wie werden die Warmwasser-Grundkosten verteilt?

Grundkosten für Warmwasser werden zeitanteilig auf Vor- und Nachnutzer verrechnet. Denn im Unterschied zu den Wärmekosten hängt der Warmwasserverbrauch nicht von den Außentemperaturen und der Jahreszeit ab, sondern verteilt sich recht gleichmäßig über das ganze Jahr.

Wer ist für die Zwischenablesung zuständig?

Zuständig ist der Gebäudeeigentümer - eine Selbstablesung durch den Nutzer ist vom Verordnungsgeber somit nicht vorgesehen. Eigentümer oder deren Beauftragte können bei Nutzerwechseln die Zwischenablesungen selbst vornehmen oder den Abrechnungsdienstleister damit beauftragen. Moderne elektronische Heizkostenverteiler sind ebenso wie Wärme- und Wasserzähler mit digitalen Anzeigen auch von Laien einfach ablesbar, sodass kein Dienstleister extra anreisen muss, das spart zudem Kosten. Messdienstleister wie Brunata Minol bieten Eigentümer und Verwalter an, die abgelesenen Werte über ein Online-Portal in die Abrechnung zu übermitteln. Das ist am einfachsten und vermeidet Fehler, weil die Werte dabei automatisch auf Plausibilität überprüft werden.

Wer zahlt die Zwischenablesung?

Wird ein Messdienstleister mit der Zwischenablesung beauftragt, kann der Vermieter diese Kosten nicht grundsätzlich auf die vom Auszug betroffenen Mietparteien umlegen. Laut einem BGH-Urteil handelt es sich um Verwaltungskosten, die vom Vermieter zu tragen sind (BGH, Urt. v. 14.11.2007, AZ: VIII ZR 19/07), außer wenn im Mietvertrag etwas anderes vereinbart wurde.

Warum sind Verdunstungs-Heizkostenverteiler ein Sonderfall?

Heizkostenverteiler, die nach dem Verdunstungsprinzip arbeiten, sind rechtlich zugelassen, sofern diese nach 1981 eingebaut wurden. Technisch gesehen ist das System aber veraltet. Weil Verdunstungsgeräte kein Klartext-Display haben, sind sie in der Regel nur für Fachleute ablesbar. Es würden also Kosten anfallen, weil der Messdienstleister extra zur Zwischenablesung anreisen muss. Aus fachlicher Sicht ist eine Zwischenablesung bei Verdunstungs-Heizkostenverteilern aber selten sinnvoll. Der Grund ist die sogenannte Kaltverdunstung, also der Teil der Flüssigkeit, der in den Sommermonaten, wenn nicht geheizt wird, verdunstet. Um diese Kaltverdunstung übers Jahr auszugleichen, sind die Glasröhrchen über die Skala hinaus befüllt. Bei einer Zwischenablesung im Laufe der Abrechnungsperiode gerät dieses Prinzip durcheinander. In den meisten Fällen ist es deshalb zweckmäßig, auf eine Zwischenablesung der Verdunstungsgeräte zu verzichten und die Kosten nach Gradtagzahlen zu trennen. Das ist im Sinn der Heizkostenverordnung, für Mieter aber manchmal schwer nachvollziehbar. Das spricht für die Modernisierung der Messtechnik. Verdunstungsgeräte sollten durch elektronische Heizkostenverteiler ersetzt werden, bei denen eine Zwischenablesung für jeden problemlos möglich und fachlich sinnvoll ist. Das macht die Abrechnung transparenter und beugt Diskussionen vor.

Hat der Mieter ein Recht auf eine Zwischenabrechnung?

Manchmal wollen ausziehende Mieter nicht auf die Schlussrechnung warten und bestehen darauf, sofort eine Abrechnung für ihren Anteil zu bekommen. Eine solche Zwischenabrechnung wäre jedoch sehr aufwändig und teuer. Denn der Messdienstleister braucht für den Abrechnungszeitraum zum einen die Brennstoff- und Nebenkosten, zum anderen die Ablesewerte des gesamten Gebäudes und nicht nur der einzelnen Wohnung. Laut Heizkostenverordnung ist die Heizkostenabrechnung derzeit nur einmal jährlich vorgeschrieben. Der Eigentümer hat dafür maximal ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode Zeit. Mieter haben also kein Recht auf eine Zwischenabrechnung sofort nach Auszug aus der Wohnung.

Weitere Informationen

Zu Gradtagzahlen und deren Berechnung:
www.minol.de/gradtagzahlen-rechner

Zur korrekten Ablesung verschiedener Mess- und Erfassungsgeräte:
www.minol.de/ablesung

Zur aktuellen Heizkostenverordnung:
www.minol.de/heizkostenverordnung

Brunata Minol unterstützt Vermieter und Verwalter beim Mieterwechsel mit dem Online-Service "Zwischenablesung direct". Der Kunde loggt sich im Online-Portal von Brunata Minol ein. Er sieht einen Überblick seiner Liegenschaften und kann sich zu der Wohnung klicken, deren Mieter ausgezogen sind. Für jeden Raum sind die Messstellen für Wärme und Wasser samt Nummer aufgelistet. Für jedes Gerät gibt es genaue Hinweise, wie es abzulesen ist. Der Kunde kann die Geräteliste ausdrucken, die Messwerte per Hand eintragen und an den Dienstleister zurücksenden. Am einfachsten ist es jedoch, wenn der Kunde die Werte in die Onlinemaske einträgt. Das System prüft die Daten auf Plausibilität. Bei einem Fehler kann der Kunde zeitnah reagieren, indem er beispielsweise einen Eintrag nochmals überprüft. Danach fließen die Ablesewerte automatisch in die Abrechnungen ein. Bei der digitalen Datenübermittlung wird zudem ein Online-Archiv angelegt, auf das der Kunde jederzeit zurückgreifen kann. Tagesaktuelle Liegenschafts- und Gerätedaten, keine Fehler, professionelle Anleitungen und keine Kosten für die Anreise des Messdienstleisters: Das sind die wichtigsten Vorteile. Mehr Informationen: www.minol.de/minoldirect

Für den Inhalt ist allein der Verfasser (Informationen anzeigen) verantwortlich.

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